Замена розеток и батарей: что управляющая компания должна делать бесплатно

Замена розеток и батарей: что управляющая компания должна делать бесплатно

Не всегда за услуги сантехника, электрика или плотника, которых вы вызываете, нужно платить. Некоторые их работы вами уже оплачены. Разбираемся, что должна и не должна делать бесплатно ваша управляющая компания.

Управляющая компания (УК) — это организация, которая отвечает за обслуживание общего имущества многоквартирных домов (подвалы, лифты, лестницы, холлы крыши, инженерные системы и так далее).

УК может быть коммерческой или государственной — как, например, ГБУ «Жилищник» в Москве. Выбирают управляющую компанию сами жильцы дома, и они же могут в любой момент заменить её по итогам общего собрания собственников.

Что должна делать управляющая компания

Задача любой управляющей организации — обслуживание и содержание жилого дома. Её работу оплачивают сами жильцы. Название этой графы в платёжках ЖКХ примерно одинаковое для всех регионов — «плата за содержание и ремонт жилого помещения» (тариф в Москве — 30,49 ₽ за квадратный метр для квартир выше второго этажа в домах с лифтом и мусоропроводом и 26,58 ₽ для квартир на первом этаже ).

Управляющая компания выполняет работы исключительно по обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме. Работы по замене розетки в квартире, например, УК производить не должна, так как к общедомовому имуществу они отношения не имеют. А вот розетку в колясочной заменить обязана — эти помещения предназначены для пользования всех жильцов дома.

Что управляющая компания должна делать бесплатно

Понятие «бесплатной услуги» скорее условное. Вы всё равно оплачиваете эти услуги из своего кармана. Они входят в ежемесячную плату «за содержание и ремонт жилья». Это ремонт фасадов дома, проверка инженерных систем, аварийные работы и мытьё окон.

Все услуги и другие обязательства УК перед жильцами дома прописаны в договоре управления. Но минимальный список обязательных работ УК определён законом . Вот некоторые из них:

обследование технического состояния фундамента дома (например, для выявления и устранения коррозии или гнили);

проверка подвалов и крыш (в том числе для предотвращения загромождения таких помещений или их затопления);

контроль состояния стен, перекрытий и покрытий в многоквартирном доме, перегородок, пола, а также колонн, столбов, балок, лестниц (для выявления и устранение следов коррозии, деформаций, трещин и др.);

обследование фасадов дома (выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, контроль работоспособности подсветки информационных знаков, входов в подъезды и др.);

содержание в надлежащем состоянии фасадов дома и его внутренней отделки, а также окон и дверей в общедомовых помещениях (колясочных, комнатах консьержа и др.);

работы, необходимые для содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения (вентиляция, системы водоснабжения и др.);

контроль работы лифтов, в случае неисправности — проведение аварийных работ;

регулярная санитарная уборка (влажная уборка, мытьё окон, очистка придомовой территории от наледи или мусора).

Всего в этом перечне значится около 30 видов обязательных работ при управлении многоквартирными домами, которые УК обязана брать на себя. Работы различаются по срочности их исполнения (аварийные работы и текущий ремонт) и периодичности (сезонные и регулярные работы), но объединяет их одно — они касаются исключительно общедомового имущества.

Впрочем, часть этого имущества может быть расположена и внутри квартир. Например, это трубы с холодной и горячей водой, которые проходят через квартиру (стояки), и даже в некоторых случаях радиаторы отопления. А это значит, что их ремонт и замену управляющая компания обязана выполнить за счёт денег, собранных со всех жильцов. Без каких-либо доплат от собственника.

Как заменить батарею в квартире бесплатно

Ремонт радиатора отопления в Москве стоит в среднем от 2 тысяч ₽. Но в большинстве случаев заменить изношенное оборудование можно бесплатно, за счёт управляющей компании.

Всё зависит от того, какой тип радиатора установлен в вашей квартире: относится ли он к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома или нет, рассказывает генеральный директор консалтинговой компании в сфере ЖКХ «Бурмистр.ру» Юрий Кочетков.

По его словам, если на системе отопления в квартире нет отключающего устройства (оно располагается на ответвлении от стояка), то в случае поломки управляющая компания обязана заменить радиатор без дополнительной платы. Если отключающее устройство есть, то его замену оплачивает сам собственник.

За какие услуги управляющей компании придётся заплатить дополнительно

В этот перечень входят все работы, которые не прописаны в договоре с УК. Например, услуги по замене розеток в квартире, установке нового смесителя или ремонту старого. Это личное имущество собственника жилья. Потому и контролировать исправность такого оборудования он должен сам.

При поломке можно найти стороннего специалиста или вызвать мастера из родной УК, но за дополнительную плату. «УК вправе оказывать на коммерческой основе дополнительные услуги, не связанные с перечнем работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома», — объясняет генеральный директор ООО «Бурмистр.ру» Юрий Кочетков.

Стоимость допуслуг управляющая организация устанавливает на своё усмотрение. Обычно прайс-лист можно посмотреть на сайте УК, на информационном табло в подъезде дома или узнать в диспетчерской службе.

Но не всегда жильцы дома понимают, какие услуги УК считаются основными, а какие — дополнительными, требующими доплаты. Поэтому лучше заранее, прежде чем вызвать мастера в управляющей компании, узнать о стоимости его работы.

«Согласно закону “О защите прав потребителей” (пункт 3 статьи 16), продавец, а в нашем случае управляющая компания, не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату » , — обращает внимание Юрий Кочетков.

По его словам, потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ или услуг, в том числе и по причине отсутствия информации об их стоимости. А если они уже оплачены, он может потребовать возврата уплаченной суммы.

Как объясняет эксперт, согласие собственника квартиры на выполнение дополнительных работ за плату должно быть оформлено в письменной форме.

Как узнать свою управляющую компанию

В России работают более 49 тысяч управляющих компаний. Узнать, какая управляющая компания обслуживает именно ваш дом, можно с помощью сервиса «Реформа ЖКХ» по адресу дома. На этом портале собрана информация о многоквартирных домах по всей стране, в том числе указано и то, под чьим управлением находится дом.

Есть также и региональные источники. В Москве, например, это портал «Дома Москвы», в Московской области запущена аналогичная система ЕИАС ЖКХ.

Кто должен менять батареи в квартире по закону РФ?

С началом отопительного сезона, вопрос замены радиаторов становится всё острее и актуальнее. Зачастую, в старых домах батареи находятся в весьма плачевном состоянии, а управляющие организации не спешат с их заменой, что только усугубляет ситуацию. Более того, управляющие компании часто перекладывают ответственность замены на жильцов квартиры.

В данной статье мы рассмотрим, кто несёт ответственность за замену радиаторов в жилом доме. Также мы коснёмся вопроса о том, куда нужно обратиться при желании установить новую отопительную систему в квартире.

Кому принадлежат батареи в квартире?

Прежде чем разобраться с тем, кто должен менять батареи в жилом доме, необходимо выяснить, в чьей собственности они находятся. Постановление Правительства РФ No 491 гласит, что обогревающие элементы входят в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Также согласно данному постановлению, к общему имуществу относится вся система отопления дома, которая, помимо батарей, включает следующие элементы:

• Стояки;
• Арматура (регулирующая и запорная);
• Общедомовые счетчики тепловой энергии;
• Прочие виды оборудования, которое является частью теплосетей.

К сожалению, понятие «общее имущество» весьма размытое. И зачастую, при возникновении аварийных ситуаций, касающихся замены отопительных приборов в квартирах, обе стороны трактуют этот термин в своих интересах.

Владельцы жилья считают, что раз отопительная система принадлежит к общей собственности, то заменой неисправного оборудования должна заниматься домоуправляющая организация. В свою очередь, работники ЖЭК утверждают, что к общему имуществу относятся только стояки и батареи, которые проходят через несколько жилых помещений.

Из-за частых споров, Министерство регионального развития Российской Федерации внесло поправку в данное постановление. Согласно данной поправке, все обогревающие элементы, расположенные в частных квартирах, находятся в составе общего имущества дома.

Таким образом, при неисправности батареи, ответственность за её замену несёт организация, отвечающая за содержание и обслуживание домового имущества. Впрочем, управляющие организации не заинтересованы в том, чтобы донести эту информацию до сведения собственников квартир.

Важно отметить, что если прорвало казённый радиатор, или трубы, ведущие к нему, и это повлекло за собой затопление соседей, отвечать будет управляющая компания.

Кто должен платить за замену батареи?

Как мы уже выяснили, отопительная система входит в состав общего имущества многоквартирного дома и включает в себя также радиаторы, расположенные в квартирах. Ответственность за замену батарей несёт на себе управляющая организация, будь то ТСЖ или ЖСК. При этом они обязаны заменить батареи бесплатно.

Таким образом, в случае если потекла батарея, необходимо вызвать работника ЖЭКа, и он заменит вышедший из строя отопительный прибор бесплатно. Впрочем, на практике не всё так гладко. Нередко встречаются случаи, когда работники ЖЭКа утверждают, что у них нет батареи на замену. Поэтому они попытаются отремонтировать старую батарею, или что ещё хуже, снимут радиатор и поставят заглушки.

Поскольку это ожидание может растянуться на месяцы, владельца квартиры попросту вынуждают самостоятельно купить новое оборудование. При этом ожидать компенсации за новое оборудование не стоит. Не поможет даже обращение в суд, поскольку судебная практика говорит о том, что домоуправляющая организация не обязана этого делать.

Таким образом, несмотря на то, что управляющая компания обязана заменить испорченные батареи, жильцам нередко приходится делать это самостоятельно. Естественно, никто не мешает подстегнуть управляющую компанию, подав несколько жалоб.

Куда жаловаться при затяжном ремонте батареи?

Ответственность за радиаторы, а также прочие виды оборудования, которое является частью теплосетей, несёт именно управляющая компания. Здесь следует вспомнить, об определённых обязанностях управляющих компаний.

Управляющие компании обязаны:

• Контролировать состояние внутридомовых сетей, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
• Периодически проверять качество предоставляемых услуг. В случае поставки некачественных услуг, пользователь может попросить сделать ему перерасчет платы. Естественно, это не освобождает поставщика от необходимости привести качество услуг в норму.

Таким образом, если управляющая компания пытается вынудить вас установить батареи за свой счёт, вы можете подать жалобу на предоставление некачественных услуг. Все недовольства относительно нарушения сроков или качество первоначально предъявляются непосредственно исполнителю услуг.

Требование о несвоевременности оказания услуги или о ее ненадлежащем качестве необходимо предъявлять в письменном виде. Определенного образца жалобы нет. Однако есть порядок того, как формировать подобные обращения.

Так, в претензии обязательно указываются следующие сведения:

• Кто является исполнителем;
• Ф.И.О потребителя и его контактные данные;
• Дата обращения за услугой;
• Составлялся ли договор, если да, то его номер и дата;
• В чем конкретно выражается ненадлежащее исполнение услуги (нарушение сроков, несоответствие качества) и подробное описание;
• Конкретные требования потребителя;
• Дата и подпись.

Если подобное обращение не возымело эффекта, следует идти далее по инстанциям. Прежде всего, можно обратиться с таким же заявлением о нарушении ваших прав в региональное управление Роспотребнадзора. Обычно этого достаточно для того, чтобы заставить управляющую компанию действовать. Впрочем, в некоторых случаях, дело может закончиться судом.

Сложности замены батареи

Если же жилец решил самостоятельно заменить батареи, в первую очередь необходимо согласовать свои действия с управляющей организацией. Делается это для того, чтобы не иметь неприятных последствий в дальнейшем.

Если речь идёт о замене старых радиаторов на батареи такого же типа, достаточно просто уведомить управляющую организацию о предстоящих работах. При замене батарей на другой вид, включающий возможность иного конфигурирования и увеличение площади нагрева, нужно обратиться к специалисту для проведения экспертизы на предмет возможности монтажа новых батарей.

Это необходимо потому, что иногда установка других радиаторов негативно сказывается на тепловом балансе дома. Это также касается изменения конфигурации приборов отопления и увеличения их количества. Как и любое переоборудование помещений, подобные действия требуют внесения поправок в техпаспорт квартиры.

Заменить батареи можно тремя способами:

• Вызвать мастера из обслуживающей организации;
• Вызвать специалиста из независимой компании;
• Самостоятельно поменять батареи.

Наилучшим вариантом в данном случае является вызов мастера из обслуживающей организации. Это связано с тем, что в случае возможных проблем в будущем вы будете знать, с кого спрашивать. Если произойдет авария, ответственность за некачественную установку оборудования, повлекшую нанесение ущерба имуществу других жильцов, не повесят на вас.

Какие заявления заполнить?

Для того чтобы заменить батареи в своей квартире, необходимо подать заявление о замене отопительных приборов и заявление по поводу отключения стояка и удаления воды. Первое обращение подается с целью получить принципиальное одобрение замены и определение со сроками, второе – уже непосредственно для выполнения работ.

Стоимость замены

За демонтаж и установку одного радиатора берут от 2 500 до 4 000 рублей. В эту сумму входят и сопутствующие операции, как, например, вынос мусора. Стоимость самих батарей не входит в данную сумму.

Важно отметить, что если работы будут выполняться силами управляющей компании, определённые категории граждан могут рассчитывать на льготы. В частности речь идёт о следующих категориях граждан:

• Пенсионеры;
• Многодетные семьи;
• Инвалидах;
• Прочие категории льготников.

Ответственность при аварийной ситуации

Как мы уже упоминали, ответственность за последствия протекшей батареи и затопления жильцов снизу, будет лежать на уполномоченной организации, если будет установлено, что вины хозяина здесь нет.

Если хозяин квартиры самовольно заменил радиаторы в квартире, не уведомив управляющую организацию, его признают виновным. Даже если протечка случилась не по вине жильца и не связана с установкой нового оборудования, коммунальные службы могут найти способ перебросить вину на хозяина квартиры.

Также если установка новых батарей была согласована, но выполнялась мастерами не из управляющей компании, отвечать за последствия также придется собственнику.